Emergência nos Condomínios: Reforma das Convenções

O Código Civil Brasileiro inaugurado em 2002, embora realizando apática reformulação legislativa em relação aos condomínios – sem acrescentar sua falta de abrangência normativa, trouxe sob a denominação “Do Condomínio Edilício”, constante do Capítulo VII, arts. 1331 a 1358, regras inovadoras que merecem a devida atenção, principalmente para a feitura de novas Convenções Condominiais ou a OBRIGATÓRIA revisão das existentes.

Em que pese a omissão acima denunciada pelo legislador brasileiro, principalmente em relação aos condomínios horizontais, o que obriga retornar às disposições contidas na vetusta Lei no 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações), a novel codificação civil inaugura um princípio liberativo para instituição de regras em convenção, conforme se pode retirar do art. 1334 quando a firma que as cláusulas poderão ser aquelas que “os interessados houverem por bem estipular”.

Por certo neste ponto andou bem o legislador quando outorgou aos condôminos o direito de estabelecerem regras apropriadas e específicas para seus interesses particularizados, pois é inarredável o reconhecimento de que cada condomínio tem seu DNA característico, seja quanto aos seus moradores ou em relação as áreas em comum disponíveis.

Mas esta liberalidade sofre restrições frente a regras intangíveis contempladas neste Capítulo legislativo próprio, principalmente no tocante a regulação de comandos que interferem nos direitos individuais e coletivos, a fim de contemporizar o conflito destes interesses na comunidade, posto que a vida em comunhão requer implemento maior da satisfação do bem comum.

Esta alteração legislativa obriga de forma emergencial que a grande maioria de Construtoras/Incorporadoras revejam seus atos constitutivos condominiais e se debrucem com atenção na análise das Convenções, dando-se um basta à prática lamentável do aproveitamento generalizado de instrumentos normativos buscados em sites, com sua utilização nefasta para empreendimentos de categorias diferenciadas.

Embora o subscritor do presente artigo entenda, considerando a péssima redação legislativa, que há possibilidade do condomínio ser instalado por mera escritura pública registrada na Circunscrição Imobiliária competente (art. 1332 do CCB), deixando-se o instrumento de Convenção Condominial para os respectivos condôminos, únicos que reconhecerão as particularidades e necessidades de cada comunidade – DNA próprio -, tal discussão merece abordagem em outro momento.

Não pode ser outro o alinhamento emergencial que se deve dar às Convenções que foram efetivadas no passado e que não somente se mostram desatualizadas, mas pior, talvez ingressando na categoria de instrumentos nulos diante de ilegalidades com a novel legislação civil brasileira.

O Superior Tribunal de Justiça já afirmou categoricamente que a convenção, “como lei do condomínio”, obriga “a todos os proprietários de unidades, atuais e futuros” (3a. Turma, Rel. Min. Nilson Naves – Resp no 30979-RJ)

A convenção ganha importância na própria lei civil, que estabelece ser “obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção” (art. 1333 do CCB).

Sendo assim, se mostra emergencial a revisão das Convenções, sob pena de serem declaradas, principalmente pelo Judiciário, de ilegais!

Julio Cesar Ribas Boeng, especialista em Direito Imobiliário e Condominial, titular do Escritório Boeng Advogados Associados.

Postagens mais visitadas deste blog